夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何处理？

一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。



在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。从司法实务来看，该类纠纷大致可分为以下三种情形：第一，不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同；第二，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同；第三，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中的一方，另一方与第三人签订房屋买卖合同。如果再作进一步细化分析，上述三种情形又可从房屋是否办理转移登记、买受人是否支付对价和买受人是否善意等不同角度划分出更多的案件类型。鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，各级人民法院在处理该类纠纷时都比较慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判断、夫妻另一方与买受人之间的利益衡平等问题上存在认识分歧，在夫妻共同所有房产的最终归属的裁判上“同案不同判”现象并不少见。为统一裁判尺度，《婚姻法司法解释（三）》第11条对上述问题作了回应。从该条实施情况看，效果明显，故本次司法解释清理时，将该条内容予以保留。只是作了下列文字修改：（1）将“共同共有”改为“共同所有”，以与《民法典》第1062条表述保持一致；（2）将“并办理不动产所有权登记手续”改为“并已办理不动产登记”，不动产所有权登记手续是口语化表达，对应的法律术语应为不动产登记。增加“已”字强调登记行为已经完成。



本条规定的问题，表面上虽是房屋买卖合同效力及房屋所有权最终归属方面的法律适用分歧，但究其实质则是如何衡平房屋共有人与受让房屋的第三人之间的利益，或者更抽象地说是在交易安全与所有权安全之间的取舍。之所以引发不同利益主体之间的冲突，皆由夫妻一方的无权处分行为引致。所谓无权处分是指无处分权人以自己名义处分他人之物的行为。其特征主要有三：（1）无权处分中的“无权”，主要指没有处分的权源。尽管在处分时可能会表现出有权的外观，但处分人在实施处分行为时，事实上处于无权状态；（2）这里的处分不仅仅包括所有权的转让，还包括出租、设定担保等非转让行为；（3）强调以自己名义处分，以此区别于以他人名义、超越代理权和表见代理中的处分。后者适用的是无权代理及表见代理规则等。关于无权处分，《合同法》第51条作出了规定。从该条的逻辑表述来看，无权处分人所签订的合同不产生效力是指买卖合同不生效。除非处分人事后取得处分权或经权利人追认后，该合同才为有效。在所有权人否认该合同效力的前提下，基于物权的追及性，其似乎可直接向买受人追回原物。《民法典》第597条改变了《合同法》第51条关于合同效力的规定，通过“解除合同”的表述事实上认可了无权处分人签订合同有效，但标的物所有权不因此发生变动。

·父母离婚后是否可以协议轮流抚养孩子
      父母离婚后是否可以协议轮流抚养孩子 一、父母离婚后是否可以协议轮流抚养孩子 根据我国法律的规定，法院在判决孩子抚养权归属案件时，在有利于保护子女利益的前提下，双方协议轮流抚养子女的，可予准许。孩子究竟与谁共同生活，应当征求孩子的意见。如果孩子无倾向性意见，那么，双方可以协议轮流...

·起诉离婚财产收费比例是多少？
      起诉离婚财产收费比例是多少？ 一、起诉离婚财产收费比例是多少? 1.不超过1万元的，每件交纳50元; 2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5%交纳; 3.超过10万元至20万元的部分，按照2%交纳; 4.超过20万元至50万元的部分，按照1.5%交纳; 5.超过5...

·每个月的抚养费是多少合适
      父母离婚的并不影响对未成年子女的抚养义务，而此时一方实际抚养子女，那另一方就需要支付抚养费了。但这种情况下很多人都搞不清楚究竟每个月的抚养费是多少合适呢?对此，我们整理了相关资料，将在下文中为你做详细解答。 一、每个月的抚养费是多少合适 根据我国《婚姻法》和相关司法解释的规定，抚...

·刑事赔偿与国家赔偿规定是什么？
      刑事赔偿与国家赔偿规定是什么？ 一、刑事赔偿与国家赔偿规定是什么? 刑事赔偿与国家赔偿规定是根据我国《国家赔偿法》第15条规定：行使侦查、检察、审判、监狱管理职权的机关及其工作人员在行使职权时有下列人身权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利： (1)对没有犯罪事实或者没有事实...

·起诉离婚是否通知单位？
      男女双方婚后因为感情不合，双方可以进行离婚处理。离婚可以选择协议离婚和诉讼离婚两种方式，协议离婚是建立在双方对离婚的各事项处理达成一致的前提下；诉讼离婚则是双方无法达成协议，只能通过法院的审理进行判决离婚。那么，起诉离婚是否通知单位？详情参考下文。 一、起诉离婚是否通知单位？ ...

·离婚时保险如何分割?
      一、首先要明确几个概念： A保险费：保险费是指被投保人参加保险时，根据其投保时所订的保险费率，向保险人交付的费用。保险费由保险金额、保险费率和保险期限构成。<{{tjlytel}}> B保险金：是保险人根据保险合同的约定，对被保险人或者受益人进行给付的金额；或者当保险事故发生...

·新婚姻法离婚装修分配办法是什么
      随着《民法典》（2021年1月1日起实施）的颁布，《婚姻法》将被废止。一、离婚装修分配办法是什么？房屋的总体增值当然包括装修款及其相对应的财产增值部分，离婚时对房屋价值进行评估时，当然会一并确定装修款及其相对应的财产增值部分在整个房屋价值中所占的比例，给未取得房屋的一方以相应的补...

·今天这篇文章针对的问题就是离婚后一定要给抚养费的吗？
      今天这篇文章针对的问题就是离婚后一定要给抚养费的吗？当代的婚姻问题层出不穷，离婚率一年比一年高。父母离婚后，家庭破碎，对孩子的影响重大，尤其是心灵上的打击。但物质上的保障或许能从一定程度上减轻单亲家庭的窘境，离婚后是否要给抚养费呢？下面我们来看看法律上关于夫妻离婚后孩子的抚养费是...

·诉讼离婚手续具体是怎样的
      夫妻要想离婚的，不管是通过协议方式还是诉讼方式，此时都是有一定手续的，而只有按照规定办理了相应的离婚手续之后，那么才能最终解除婚姻关系。今天，我们就一起来了解一下诉讼离婚手续具体是怎样的吧，希望可以为你提供一些帮助。 一、诉讼离婚手续具体是怎样的 起诉离婚需要按照下面的程序进...

·争夺子女抚养权取证怎么操作
      要是夫妻离婚涉及到了争夺未成年子女抚养权的话，说明此时双方之间在这方面是产生了争议的，那么此时就只能通过诉讼方式离婚，同时对抚养权作出判决。现实中，争夺子女抚养权需要收集相应的证据，那么此时争夺子女抚养权取证怎么操作呢？请从下文中进行了解。 一、子女抚养权的取证 如果双方对子...

·结婚一年离婚能否主张退还彩礼
      结婚一年离婚能否主张退还彩礼 男女结婚一年，支付由男方给付给女方的彩礼在一般情况下是不可以退还的。这个跟双方结婚时间长短不存在什么关系。所以，就算此时夫妻离婚，结婚彩礼也是不能拿回，不过双方可以协商，或者有法定情况的可以退还。 【法律依据】 根据最高人民法院《关于适用中华人...