合理对价的认定

“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：



1.善意取得的前提是有偿交易行为。《民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于：（1）更周全地保护真实权利人的利益。如果规定第三人可基于无偿行为而善意取得不动产物权，那么真实权利人只能针对第三人行使不当得利返还请求权。作为一种普通债权，不当得利返还请求权在取得人破产的情形下并无优先受偿的效力。反过来说，如规定第三人不能通过无偿法律行为善意取得不动产，则即便在第三人破产的情形下，真实权利人仍可行使作为物权请求权的返还原物请求权取回该物。（2）更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。一般而言，相对单纯以交易安全作为通过善意取得制度无偿取得他人财产的立法基础，将善意取得限制在有偿交易范畴内，更具有正当性和合理性，民众也更容易接受。



2.如何认定“合理的对价”。《民法典》第311条第1款第2项不仅要求第三人必须通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。一般而言，价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形。而现实生活中，以物易房的情形并不鲜见。此时，再用所谓“价格”加以定义，则与现实情形不符。有鉴于此，我们在起草本条文时，借鉴了《民法典》上述规定，并以“对价”替换“价格”，以避免用语的模糊。



关于如何判断对价合理与否，学理上主要有两种不同见解：一是主观标准，强调以卖方主观认可的价格为准；二是客观标准，以社会一般观念作为判断依据。我们认为，要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。



3.合理对价应已实际支付。在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则，就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从《民法典》的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。

·怎么申请法院调查令离婚财产案
      夫妻因为情感破裂或者其他因素经过协商决定离婚时，与夫妻双方自身经济利益关联密切的就是财产分割问题。许多夫妻因为对财产分割意见产生争议就会向法院提起民事诉讼，许多人也认为如果自己不方便调查取证的就可以申请法院调查取证，那么，怎么申请法院调查令离婚财产案?下面，我们将为您解答。 怎...

·一、起诉婚姻无效的证据有哪些?
      一、起诉婚姻无效的证据有哪些?起诉婚姻无效的证据有：结婚证和双方的身份证，以及能够证明该婚姻属于重婚的证据;结婚证、身份证、户口簿和其他能证明夫妻双方当事人之间的近亲属关系的证明材料等;结婚证、双方身份证和医院的诊断证明书，和证明婚前患病，婚后难以治愈的相关材料。二、不同类型所需...

·女方争取抚养权的技巧有哪些？
      女方争取抚养权的技巧有哪些？ 1、突出自己的工资收入或经济条件的优势。 现在抚养小孩的成本越来越高，小孩的各项支出，例如教育费、保险费、医疗费等零零种种。每位家长都担心自己的孩子输在起跑线上，都尽自己所能给孩子创造好的条件，这是人之常情，法官在判决抚养权时往往首先考虑双方经济...

·起诉离婚需不需要请律师？
      我国每天都有大量的夫妻办理离婚手续，有些是通过协议离婚的方式和平解决，而有些则通过诉讼离婚方式结束婚姻关系。一般来说，对方不同意离婚的话，当事人就只要走法律程序了。离婚案件属于民事案件，目前大部分律师事务所都可以代理这种案件。一、起诉离婚需不需要请律师？起诉离婚，聘请律师不是法院...

·一方死亡孩子的抚养费问题怎么解决？
      对于牵扯到抚养费的原因，可能是夫妻双方离婚，也有可能是父母一方死亡或者失踪这些都会牵扯到抚养费的问题。国家对于抚养费方面有相关的法律规定，一般情况之下都是有夫妻双方共同抚养，那么如果一方死亡孩子的抚养费该怎么办呢？下面我们将为您进行详细的解答。一、一方死亡孩子的抚养费问题?我国规...

·上门女婿离婚后抚养费怎么支付抚养费也按照规定支付
      上门女婿离婚后抚养费怎么支付抚养费也按照规定支付，夫妻共同财产和是不是上门女婿没有关系，和其他夫妻是一样的，只要是夫妻共同财产，就按照分配原则分配。上门女婿作为正常婚姻的一份子，也是享有财产均分的权利的。切勿因为入赘而以为财产全归女方所有，必要时可用法律武器维护自己的合法权益。离...

·婚姻当事人出轨重婚法院怎么判决
      婚姻当事人出轨重婚法院怎么判决重婚罪的处罚分两个部分：(1)刑事处罚：犯重婚罪的，判处二年以下有期徒刑或者拘役。(2)民事处罚：重婚罪严重侵犯无过错方的同居权、保持权等一系列配偶权利。因重婚的或有配偶者与他人同居的，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。二、婚姻当事人在什么情况下...

·离异子女探视权是如何规定的？
      离异子女探视权是如何规定的?只要孩子不拒绝父母探视，离婚后孩子的探视权方为永久。探望权，又称见面交往权，是指离婚后不直接抚养子女的父亲或母亲一方享有的与未成年子女探望、联系、会面、交往、短期共同生活的权利。根据我国《婚姻法》第三十八条规定 离婚后，不直接抚养子女的父或母，有探望子...

·对于非婚生子女包括哪些规定
      对于非婚生子女包括哪些规定 一、我国婚姻法第二十五条规定，非婚生子女享有与婚生子女同等的权利，任何人不得加以危害和歧视。 不直接抚养非婚生子女的生父或生母，应当负担子女的生活费和教育费，直至子女能独立生活为止。 二、在离婚之诉中，对子女抚养问题，应当依照《婚姻法》第三十六条...

·离婚起诉需要准备的材料包括什么
      离婚起诉需要准备的材料包括什么《民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。起诉离婚提供的材料可包括：(1)结婚的证明材料(结婚证或婚姻登记机关证明...

·离婚后势必会涉及到财产分割的问题
      离婚后势必会涉及到财产分割的问题，两个人离婚共有的财产是要进行分割的，不能单独拥有。婚姻法规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金，生产经营的收益等财产，是夫妻共同所有的，离婚时应该平均分配的。一方的婚前财产，一方专用的生活用品等是夫妻一方的财产，离婚时不进行分割。 新婚姻法...