土地入股合作模式是什么

土地入股合作模式是什么

土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量，主要根据土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。土地入股并没有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。

二、我国土地入股流程是什么

国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

1、注册资本中以土地使用权出资的，公司章程应当就土地使用权出资事宜做出规定。

以划拨土地使用权出资的，使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资;城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资;农村和城市郊区的集体所有的土地(除法律规定属于国家所有的以外)应当经县级人民登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。

2、委托具有相关资质的评估公司评估土地使用权的价值。评估之后，才有可能确定自己的股份大小。

公司法第二十七条规定：“对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定”。

3、将土地使用权过户登记于公司的名下。

公司法第二十八条规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”。

4、注意非货币财产的比例问题。

公司法规定“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十”

三、以土地使用权投资入股需要注意的事项：

1、土地出资是使用权出资，而不是所有权

2、用于出资的土地使用权，必须是国有土地，而且经过有偿出让

(1)能够作为财产权进行转让的只是国有土地使用权;

(2)从国家无偿取得使用权的土地，依法不能作为出资使用，必须先向国家补交土地出让金、办理土地变更手续。否则根据《公司法解释三》第8条规定，存在被人民法院认定为“出资人未依法全面履行出资义务”的风险。

(3)以集体所有的土地对外投资，则必须先将集体土地通过“招拍挂”途径变为国有土地。

3、用于出资的土地使用权应未设权利负担

用于出资的土地使用权未设权利负担，土地使用权必须是干净的，没有抵押权之类的权利负担。《公司注册资本登记管理规定》第5条地2款规定，禁止“设定担保的财产等作价出资”《公司法解释三》第8条规定，“出资人以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内解除权利负担;逾期未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。”

4、交付使用并办理土地使用权的过户登记，两项义务不可分割，否则股东没有全面履行出资义务

《公司法解释三》第10条规定，“出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。”

5、税费成本

企业以房地产进行投资的，根据不同税种其处理有所不同，具体内容如下：

【营业税】根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号文)规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。

【土地增值税】根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号文)第5条规定：对2006年3月2日以后发生的，被投资、联营的企业为非从事房地产开发的或者说被投资、联营的企业并非将土地用于房地产开发的，暂免征收土地增值税。

【企业所得税】根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第25条规定，以非货币性资产出资超过账面价值的部分应缴纳所得税(国务院财政、税务主管部门另有规定的除外)。

【印花税】根据印花税规定，财产所有权的转移应当按“产权转移书据”税目征收印花税，其计税价格应当按评估机构评估价为依据。

综上所述，我们可以得知，并不是任何土地都可以入股，而且土地入股的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。关于我国土地入股的流程，如果在公司注册资本中进行土地出资，必须先在公司章程中作出具体规定，也需要委托评估机构评估土地的价值，最后一定要给予登记。

·泸州沱江新城征地补偿项目包括哪些？
泸州沱江新城征地补偿项目包括哪些？一、泸州沱江新城征地补偿项目包括哪些? 补偿费用项目包括： 1、土地补偿费用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。 2、青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗...

·如何解除房地产买卖合同？
如何解除房地产买卖合同？一、如何解除房地产买卖合同? 1、当事人协商一致解除; 2、约定的解除条件成就; 3、因不可抗力致使不能实现合同目的; 4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务; 5、当事人一方迟延履行主要债务，经催...

·北京征地补偿标准估价如何计算？
北京征地补偿标准估价如何计算?根据有关管理办法规定征地补偿标准有计算公式。但是要确定基准地价、基准房价和土地级别范围。前两个价格是由市国土房管局定期公布并备案。容积率修正系数按照规定确定。下面请我们为您详细说明一下，欢迎阅读。第一条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二...

·肥西县农村征地补偿标准是什么，合肥市征地补偿标准
肥西县农村征地补偿标准是什么，合肥市征地补偿标准国家征地对于原有土地使用者来说并不是什么坏事，因为在获得原有土地的更新情况下还能够获得相应的土地补偿以及金钱补偿，不过在当前土地征地的补偿问题还有很多人不清楚，不知道是按照什么内容进行的，那在合肥市肥西县农村征地补偿是什么呢？ ...

·石家庄主城区征地补偿标准是怎样的？
在我们的现实生活当中国家所扮演的一个角色，是为人民服务的角色，所以国家所从事的一些行为都是有利于社会公众的，比如说建设一些基础公共设施当然，在建设基础公共设施的时候有可能会损害农民的一些私人利益，比如说征收土地。那么石家庄主城区征地补偿标准是怎样的? 一、石家庄主城区征地补偿标准...

·变更合同履行地点的法律规定有哪些？
变更合同履行地点的法律规定有哪些？变更合同履行地点的法律规定有哪些根据《中华人民共和国合同法》第五章规定：第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未...

·南京江宁征地补偿标准中房屋的补偿标准是怎样的？
南京江宁征地补偿标准中房屋的补偿标准是怎样的？随着南京市江宁区经济的迅速发展，该区的城市化建设也在如火如荼的进行中。而在城市化建设的过程中与当地居民利益最为密切相关的应该就是政府征地问题了，尤其是在征地范围内还有房屋建设时您更是会格外关注，那么南京江宁征地补偿标准中房屋的补偿标准...

·水利枢纽征地补偿标准是什么
水利枢纽征地补偿标准是什么国家为进一步深化改革，兴建改良大型水利设施。对生产经营者及水利库区居民有重大影响，所以要正确了解征地补偿标准，那么具体征地补偿的细则是什么呢?水利枢纽征地补偿标准是什么?在本文中主要介绍水利枢纽征地补偿标准是什么。水利枢纽征地补偿国家标准大中型水利水...

·征地补偿包括什么内容？
征地补偿包括什么内容？一、征地补偿包括什么内容 1、土地补偿费用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。 2、青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。 3、附着物补...

·有房权证没土地使用证如何过户？
买房子时，您要注意房主是否证件齐全，因为证件不齐办理过户可能会出现问题，那么针对有房权证没土地使用证的情况，能否过户需要视情况而定，若可以过户可以后办理土地使用证，若不可以过户的房子，您要小心购买。下面我们就针对不同情况为您进行介绍。一、有房权证无土地使用证如何过户？分两种情况，...